東京都心エリアの新築マンション・分譲マンションは株式会社オプナムクリエーション 公式ブログ

新築・中古マンション購入しづらく、新築価格は年収の「6倍」、所得減で年収倍率拡大

／東京カンテイ5月8日発表

マンションの買いやすさを表す指標「年収倍率」（マンション価格を平均年収で割り、マンション価格が年収の何倍に相当するかを算出したもので、数値が低いほど買いやすいことを示す）の2011年版が発表されました。これは、同社調査による分譲マンション（新築と築10年の中古マンションそれぞれについて）の専有面積70平方メートルの平均価格を、内閣府の「県民経済計算」による各都道府県別の年収で割って求めたものです。
それによると、新築の年収倍率は前年度に比べて0.26ポンイト拡大して全国平均で6.27倍に、中古マンションも同4.06倍から4.32倍に広がり、住宅が買いにくくなっていることがわかりました。平均年収(437万円、前年比2万円減少)が減少した一方で、新築・中古マンション共に平均価格は上昇していることが要因のようです。

新築の年収倍率圏域別
・首都圏は0.03ポンイト縮小し7.91倍
・近畿圏は0.57ポイント拡大し7.55倍
・中部圏は0.02ポイント縮小し6.08倍

中古の年収倍率圏域別
・首都圏はやや縮小し7.35倍
・近畿圏は0.17ポイント拡大し4.56倍
・中部圏は0.23ポイント拡大し4.03倍

住宅が買いづらくなった背景には所得の低下があります。都道府県別の平均年収は、鳥取県、福岡県、沖縄県、長崎県を除いたすべてで前年度に比べ下落。同社によると、「新築価格は低下しているものの、年収が落ち込んでいることで倍率が拡大した。一方、新規供給が抑え気味で消費者は中古に流れ、中古価格の上昇圧力が増している。全国的に中古価格の上昇傾向が顕著で、年収減と価格上昇が響いた」としています。
首都圏の新築価格は東京都と神奈川県の落ち込みが大きく、都の平均価格は前年度比103万円減の5763万円、神奈川が同422万円減の4147万円。首都圏で唯一上昇した千葉県は3645万円（同214万円増）でしたが、同社によると、「東日本大震災により（地盤の強い場所など）供給エリアが限定され、見かけ以上の上昇感を伴っている」としています。
また、新築マンション価格が上昇した背景には、東日本大震災の被災地を含む8県(青森県、岩手県、秋田県、群馬県、福井県、山梨県、和歌山県、島根県)で新規分譲が行われなかったこと、供給が集中する形となった都市圏はもともと他のエリアに比べ価格水準が高いため、結果的に平均価格が押し上がったようです。
消費増税も騒がれている中、このように、数値だけでなくその内容を読み解いていくと、都心の新築分譲マンションは買い時とも考えることができます。

調査資格者の登録有効期間は3年　更新には実務講習会を受講し再登録が必要

昨日、2月23日、東京都における「特殊建築物等定期調査報告実務講習会」を受講してきました。
講習は13：30から16：30まで、・定期調査報告制度について、・調査要領、・調査実務上の要点、・報告書の作成について、という構成。登録までの流れは、・事前に受講申込み（受講料振込み）、・受講票発送、・講習受講（会場入場時に受講票に検印、終了時に受講票提出）、・講習当日配布される登録申込書を郵送（登録料振込み）、・登録証の発送、となります。

特殊建築物等定期調査報告制度とは・・・
建築基準法第１２条第１項の規定により、特定行政庁が指定する特殊建築物等の所有者（所有者と管理者が異なる場合は管理者）は、定期的に「調査資格者」により、建築物を調査し、その結果を特定行政庁に報告しなければならないこととなっています。
※調査資格者：１・２級建築士、又は、国交大臣が定める資格を有する者（特殊建築物等調査資格者）

制度の目的・・・
劇場、百貨店、ホテル、病院、物販店、共同住宅、事務所など多くの人々が利用する建築物（このような建築物を「特殊建築物等」といいます。）は、ひとたび火災などが発生した場合、大きな災害につながります。このため、建築物には防火区画の適切な設定、避難階段、避難器具の整備、 前面空地の確保など多くの安全対策が必要とされています。
しかし、これらの防災設備は、日頃の維持管理を怠ると有事の際に本来の機能を発揮できません。このようなことがないよう、調査を行い、保全に努めなければなりません。
また、建築物の躯体、外部設置機器、塀などの劣化状況を把握し、事故等を未然に防止する他、建物を末永く良好な状態に保てる様に努めなければなりません。
そのため、建築基準法では、定期的に専門の技術者が調査を行い、特定行政庁に報告することが義務づけられています。これが"定期調査報告制度"です。
※特定行政庁：建築確認等を行っている行政庁の長

☆関連リンク
・（財）東京都防災・建築まちづくりセンターのホームページ

日経ビジネスDigital  　PLUS  > 2012年02月22日版
Editor's Eye　「10万2200時間と、ペットの最期」→http://nkbp.jp/w56Pj2　より。
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　18歳で就職して60歳まで働くとして、サラリーマン生活は「42年間」。週休2日で休日を除けば1年間およそ260日働くことになるので、総労働日数は「10920日」。残業を含めて9時から19時まで働くとして、昼休みの1時間を除いて1日の労働時間は9時間。平均的なサラリーマンが会社員として過ごす時間は、10920日×9時間で延べ9万8280時間になります。一方、定年退職後に80歳まで生きるとして、余生は20年間。1日8時間寝て、食事や入浴などに2時間を費やすと、1日14時間が残ります。14時間×365日×20年間で、10万2200時間が定年後の「可処分時間」になります。

　つまり、定年退職者は、40年以上にわたるサラリーマンとして会社で過ごした時間を超える膨大な時間を、誰から与えられるでもなく、自ら用途とバランスを考えながら費やさねばなりません。1時間、散歩。もう1時間、ゴルフの練習。後は、テレビを観て本を読んで、それでも残り6時間...。それを楽しいと考える人もいれば、逆に苦痛に感じる人も・・・・・
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

"日数 "（＝年数）で捉えると約半分、

だけど、

"時間数"（「可処分時間」）で考えるとほぼ同じだけの「時」（人生）が残されている・・・

いま「可処分時間」にある方も、これから（将来）「可処分時間」を迎える方も、

さぁ、この「時」をどう生きますか！？

・・・自分はこの「時」を活きた「時」とすることができるか・・・

考えさせられる記事でした。

マンション購入者のデベ・マンション業界に対する信頼度　3年連続で向上

読売広告社都市生活研究所が、「マンション契約者600人調査」の2012年調査結果を公表しました。
2010年1月～2011年12月に新築マンションを契約した契約者本人もしくはその配偶者、30歳以上の男女600人、を対象に実施。対象エリアは首都圏。
それによると、「デベロッパー・マンション業界全体の信頼性」について、「とても信頼できる」・「やや信頼できる」の合計が76.8％となり、前年比で3年連続上昇。また、震災前（2011年3月以前）購入では「とても信頼できる」・「やや信頼できる」の合計が74.8％であったが、震災後（2011年3月以降）は78.5％と増加。
同研究所では、震災によるマンション建物への被害が軽微であったこともあり、耐震性能が実証されたことがスコア上昇の背景にあると分析しています。

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マンション化率⇒分譲マンションの普及状況

前年比微増　新築供給偏在で二極化　地方は縮小傾向

（株）東京カンテイが1月26日に発表した、調査結果によると、マンションの普及度合いを示す「マンション化率」（総世帯数に占める分譲マンション戸数の割合）は、2011年の全国世帯数5,354万9,522に対しマンションストック数626万4,287戸で、全国平均11.70％（前年比0.17ポイントアップ）。約8.5世帯に1世帯が分譲マンションに居住しているということになります。

圏域別では、首都圏20.54％（同0.21ポイントアップ）、近畿圏が15.13％（同0.19ポイントアップ）、中部圏が7.58％（同0.03ポイントアップ）。地方圏では、福岡県が14.75％（同▲0.04ポイント）で突出しているものの減に転じたとのこと。
都道府県別では、東京都が24.92％（同0.43ポイントアップ）でトップ。約634万世帯に対するマンションストック数は約158万戸で、全国平均の2倍強に相当する4.0世帯に1世帯がマンションに居住。一方、縮小した県は前年比3県増の9県に。
政令指令都市別では、福岡市は28.95％（同▲0.24ポイント）、6年連続のトップで、3.5世帯に1世帯がマンションに居住。2位は東京23区の28.60％（同0.62ポイントアップ）、3位は神戸市の27.25％（同0.15ポイントアップ）。

2011年は新築マンションの供給が大都市圏の中心部に集中し、現時点でもその傾向に変化はみられない。調査結果について同社は、「例年、政令指定都市で最もマンション化率が高い福岡市を擁する福岡県が縮小に転じており、地方圏ではここ数年新規のマンション供給が都市圏以上に鈍化している」としており、「マンション化率の二極化は一層進む」と予想しています。また、東日本大震災の影響により、岩手・宮城・福島県の22市町村における世帯数は集計に含まれていないため、見かけ上ではストック戸数の増加率が世帯数の増加率を上回る結果となり、マンション化率の拡大につながった側面があるとしています。

余談になりますが、先日、"M7級首都直下地震／今後4年以内発生確率約70％"というニュースが出ていました。

政府地震調査研究推進本部の評価では、首都直下を含む南関東の地震の発生確率は「30年以内に70％程度」となっていたようですが、東大地震研究所の試算によると東日本大震災の影響でより高まった可能性があるとのこと。

帰宅困難、職住近接、耐震性、地震対策、などを考えると、やはり、東京・都心の新築・分譲マンション

・・・ですね。